海财经·证券导报特约撰稿 台风雨
海口市市长丁晖8日在“奋进自贸港 建功新时代”系列主题新闻发布会海口专场上介绍，面积接近30万平米，全球单体最大免税商业综合体——海口免税城将于今年国庆开门迎客。
与此同时，继2016年海口日月广场、吾悦广场等六大商超相继扎堆开业之后，今年海口又将迎来又一个“新六大”商超同期开业的盛况。
这六个海口新的商业综合体，除了海口免税城（秀英区）外，还有体量面积达：
1，12.3万平米海口万象城（龙华区）；
2，面积7.8万平米的星茂购物中心（秀英区）；
3，5万平米的HCC华彩海口湾（美兰区）；
4，3.5万平米仁恒里•海棠公园（秀英区）；
5，5万平米南光中心商业城（秀英区）；
从区域上看，秀英区是重头戏，这六个新商业综合体有四个在秀英区，一个美兰区，一个龙华区。
此外，今年在海甸岛还有两个中小型商业体打磨数年、酝酿已久，也即将面世：一个是安华领秀城，一个是天汇老码头。
这两个项目和华彩海口湾均相距不远，三家开业后将共同构建一个新的西海甸岛海口湾小商圈。
除了位置相近，这三个商业体定位、业态和流量均高度重合。
而且，也只有这三个商业项目投资主体是本土化的民营资本。
近日，海口国际免税城项目施工现场灯火通明。目前，该项目免税商业中心造型屋面完成施工，正在进行室外园林景观及室内外装修，预计今年正式投入使用。海南日报记者 陈元才 摄
目前海南新建在建的大型商业体投资主体基本来自岛外，特别是以中免、华润、中粮为代表的央企。
海南本土投资主体包括海发控、海旅投、海垦等一线地方国企基本上以存量改造升级为主（如日月广场同时容纳了二个大型免税店）。
在2022年的海南商业综合体的版图里，外来资本已成为明显优势主体，其中央企又是绝对主力。
投资量最大的项目一一海口免税城由央企中免集团全资投入128亿元。
海口万象城也是由同属央企的华润集团投资，占据目前海南人气最旺的国贸商圈的黄金地段。
另外的三个即将开业的商业体一一星茂中心、南光商业中心和仁恒里海棠公园均属于岛外实力地产投资机构配套项目，而且这三个项目均在海口之西的长秀西海岸片区。
随着海口免税城的建成，海口秀英区俨然成为了海口乃至海南新的商业中心，尤其是以免税业态为主的新商圈。
随着岛外大型商业资本尤其是央企的介入，本土商业资本的投资机会正在减少。
俯瞰建设中的海口国际免税城免税商业中心项目。记者 李昊 实习生 唐斌 摄
当然，潮汕商帮友谊系目前看来是个例外，据传已将号称海口第一高楼的秀英时代广场收入囊中。
和2016年相比，搅动近年来海南商圈最大的一个不同在于“免税概念”的加持。
这几年，海南经济最大的一个亮点就是免税。
中国中免2021年净利润96.54亿元，股价翻番。
2022年春节期间，三亚是全国少数表现出旺盛生命力的旅游目的地。三亚海棠湾的高端酒店房价是平日的两到三倍，并且一房难求；海棠湾国际免税城外的海棠北路日夜堵车，免税城内人头攒动。
市场的“眼睛”是雪亮的。
三亚赚得盆满钵满，海口和其他县市虽然不能说是眼红但是当然也看在眼里，当然更不能落后。
随着年底海口免税城的开业，今年作为省会的海口商业业态也正式全面步入了免税时代。
这或许也意味着海南在全省范围内进入了一个全岛免税商业新时代。
其实，在去年这个帷幕随着海发控、海旅投进驻日月广场以及深免观澜湖免税城（首期2万平米）的开业就已经开始拉开了。
今年下半年，定位于市内免税体的10万平米的森免万国购（原万国商城）也计划重装开业。
在海口，主打或计划转型做免税业态还有原海垦广场（王府井有意介入）、原生生百货（已被中大物产收购）以及未来的江东新区深免参与合资的开维世界购物公园规划总体量亦近百万平方米。
在全省范围内，体量超10万平米的东方万达广场，6万平米的儋州海花岛奥特莱斯均已于2021年相继开业，很明显这些项目相关投资方也在进行相关免税项目的布局。
由央企中粮投资的三亚大悦城超过13万平米，是三亚市内首个超十万平米的商业综合体。
加上正在昼夜施工加紧建设的海口南海大道上号称超过80万平米体量的龙湖光年项目。
一个仅仅千万人口的岛上，短短数年，超百万平米的大型商超增量建成入市，称之为“商业大爆炸”应该也不为过。
事实上，在2016年之前海南或海口的商业商圈商场无论是单体面积、品牌品类、商场设计等都并不“入流”，海南也不是众多一线知名品牌重点考虑布局的区域。
然而，短短几年海南的商业启动“弯道超车”，继2016年首次爆发后，2022年开始海南商业再次大爆发。
海口国际免税城免税商业中心项目与新海港通过地下通道相连通。记者 李昊 实习生 唐斌 摄
有业内人士认为，此次海南商业“商业大爆炸”在很大程度上与海南在自贸港总体目标下国际旅游消费中心建设愿景相关。
在这一愿景的刺激下，即使大量线下实体店生存艰难，但各路资本依然蜂拥而至。
有没有免税加持结果是大不一样的，以海口日月广场和海垦商业广场命运不同结局为例就是很好的证明。
在海南，不少消费者这两年对海口日月广场颇有微词，许多海口人已经好久不去，有人甚至误认为日月广场已经快经营不下去了。
然而，出乎大多数人预料的是，海口日月广场竟然华丽转身，跻身全国十大商场之列。
日月广场年营业规模从不足10亿元增长至目前超100亿元规模，转型成为了海南首个集合2家大型免税店的商业综合体。
本地人不去了，但它却成了外地游客的海口免税购物打卡之地。
相反的，海口海垦商业广场由于在免税业态方面动作迟缓开业不到三年黯然关张。
得益于国家自贸港政策加持，海南现在又一场盛宴开席了，那就是免税商业新业态和把海南建设成国际旅游消费中心的整体方案。
据统计，2021年海南免税消费额超600亿元，同年，海南房地产销售额为1179.59亿元(峰值是2017年接近2700亿元)，2021年海南旅游业总收入1384亿元。
因此，可以预计，最快2024年前后，免税产品销售额将超过海南的房地产，2025年前后超越旅游业成为海南第一大消费品类和产业。
特别需要指出的是，2026年前后海南免税业销售额可能超过本地商业消费额。
2021年，海南全省社会消费品零售额为2497亿元，扣除免税部分，海南全省本地社会消费品零售额大约为1900亿元左右，其中海口的社会消费品零售额约900亿元左右，如果2022年海南免税超过千亿元，那么，海南的免税销售额超过本地居民消费就指日可待。
因此，海南将成为国内第一个也是仅有的免税消费规模超过本地消费规模的地区。
此外，和香港比，海南的免税业也是大有机会的。
2021年，香港零售业总额仅为3530亿港元。预计，未来3年左右海南零售业完全可能超过香港。
虽然免税的蛋糕很诱人，但这个新的商业盛宴能持续多久？能否持续做大？如何让更多人获益，新的游戏规则是什么？长久发展支撑是在哪里？相关产业配套如何完善？等等，目前看还没有最终的答案，还是充满挑战的。
后续有关分析请看下篇。
