自治管理组组长熊汉运介绍着物业提前进驻后发生的变化。
小区内停车整齐有序。记者冷靖华 摄
12月7日，一家名为“江汉城资”的物业公司进驻江汉区唐家墩街道西马新村小区。这是江汉区政府与万科物业“万物云城”探索的一种老旧小区社区综合治理、物业城市管理的新模式——“物业城市”。
“物业城市”来了
江汉城资总经理卢亮介绍，“江汉城资”将打包管理包括西马新村在内的99个老旧小区。这些老旧小区后期的内部服务与市政服务及片区资源运营，都将集中在“江汉城资”搭建的一个智慧平台上，以市场手段进行协调，政府将不用再重复投入人力物力。
2018年5月，万科物业“万物云城”在珠海横琴开启全国首个“物业城市”。此后，这种模式先后在全国30个城市推广复制，落地40多个项目，如雄安新区、成都高新区、厦门鼓浪屿等都有成功案例。
2020年7月，江汉区引入了万科物业“万物云城”首创的“物业城市”模式——围绕城市管理、市政养护、物业管理等相关业务，进行一体化统筹运营，达到城市空间管理效率的提升，打造具有江汉特色的新型城市治理模式。
同年9月，江汉区国资平台武汉金融街集团与“万物云城”，合资成立武汉市江汉城市资源经营管理有限公司，即“江汉城资”。
卢亮介绍，与之前的案例不同，“物业城市”在武汉的这次落地，是全国首次涉足老旧小区的后期管理。
“三分改，七分管”
“三分改、七分管，改造完成的老旧小区要实现长效治理，才能巩固改造成果。”卢亮介绍，改造完成后的老旧小区，如果管理跟不上，居民还是不会满意。
居民代表黄曼红介绍，因西马新村是个30多年的老旧小区，原本并未规划停车位，车辆进来都是见缝插针胡乱停放，浪费很多停车空间，还时有矛盾发生。
“江汉城资”物业先期进场后，不仅帮着在改造中增加出120多个停车位，还在改造后通过科学划线又增加40多个停车位，极大地缓解了小区的停车难题。
“原本，楼道和天台堆满垃圾，还影响出行。”小区自治管理组组长熊汉运说，物业早在三个月前就进入小区，与居民“培养”感情，拖杂物、清垃圾、铲“牛皮癣”、协调解决老旧改造的各项问题。“他们的辛苦付出，带来的小区变化，居民都看在眼里，有专业的物业服务真好。”
卢亮说，“江汉城资”构建“1+N”（一个智慧调度平台，多个管理部门，多项经营业务）新型政务管理格局，将打包管理的99个老旧小区提供专业物业服务，包括公共设施维修、公共区域绿化保洁、防控巡查等。
此外，“江汉城资”还将利用与街道打包协议中的市政环卫部分，清扫、清洗、清运车辆直接开进老旧小区进行保洁，街道安防巡查人员也直接进小区维持秩序。同时，利用小区公共用房成立一个街道“共享快修中心”，处理老旧小区有偿家政维修服务。
钱从哪里来
本报记者在现场看到，休闲广场边缘的公示栏上，张贴着物业服务费收费标准：“65（含）平方米及以下30元/月；65—85（含）平方米40元/月；85平方米以上50元/月。商铺物业服务费：1元/平方米/月。”以此计算，物业费最低为0.46元/平方米。
“小区之前没人管，简直乱了套，现在有人管就是好，收物业费我也支持。”年近90岁的居民鲁智学说。
低廉的物业管理费如何维持物业公司的运转？卢亮介绍，品牌物业进驻老旧小区，除了通过小区居民交物业费、停车费的“自我造血”机制外，还会通过资源整合、人力共享等智慧化方式提升管理效率，如物业服务站兼顾“中介门店”功能，成立街道“共享快修中心”承接有偿家政维修服务，及社区散落的市政停车运营、广告位运营、充电桩运营、快递寄存等低价有偿增值服务等。
卢亮介绍，“江汉城资”将通过“三个一点”老旧小区的长效运营财务模型，即政府出一点、百姓给一点、经营补一点。其中，政府财政经费占比约为40%，居民缴纳物业费占比约为40%，通过小区公共资源经营及有偿服务弥补物业费的不足，占比约为20%。
“这种新模式好，老旧小区居民的需求比较复杂，专业物业公司的进驻，避免我们持续地投入人力物力去管理，居民满意度提高了，幸福感增强了，社区服务也可持续发展。”三眼桥社区党委书记谢丽琴介绍。
记者冷靖华
