有人为了买房

可以半夜凌晨去排队

但是也有人买到了房

却宁愿倒贴15万元

也坚决要退货

到底啥情况？

这是一套位于杭州西湖区德萃公寓3栋的房源，建筑面积是69.38平方米。

但是比较特殊的是，它是一套法拍房。

起拍价是83万，评估价是117.17万元，最终成交价格为191万元，直接高出近74万元。

但是，竞买成功的买家却悔拍了！要知道，悔拍是需要付出沉重代价的，其所缴纳的15万元保证金将被没收。

被悔拍的标的房子：西湖区德萃公寓3幢2单元704，图自阿里司法拍卖。

宁愿倒贴15万元，也不愿意成交，到底是什么原因？据拍卖公司表示，买家没有想到这套经济适用房要买到手，还需要交纳近起拍价50%的土地收益金。

也就是说，要真正拿下这套房子，还需要额外支付30多万元的土地收益金。加上这套房子的最终竞买价格是191万元，以及其他的税费，总价将远高于市场价！

大楚君在某平台上查看到这一小区二手房均价，大约是2.5万元/平，也就是说，该小区同等面积的房源，大概购买的市场价在175万元左右。

而且法拍公司还表示：这套房子没有产证，可能办按揭会很困难，需要提前和当地银行联系。

图自阿里司法拍卖

可能有小伙伴只知道法院拍卖手表、手机、汽车之类的，其实法院还可以拍卖的房屋的哟，而这种就被称为“法拍房”，即债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。

法拍房虽然是冷门的购房途径，但是也有越来越多的人关注，大楚君就给大家来捋一捋“法拍房”中间的门门道道。

先来说说法拍房越来越受到追捧的原因：

//便宜！//

“法拍房”先由法院委托专门的评估机构，出具房屋的评估价，一般会低于市场行情价。同时，法院为了吸引更多竞价人参与，通常会设置一个比评估价更低的起拍价。

起拍的标价一般是市场价的八折左右！以某app上的武汉一司法拍卖房屋为例：

其二手房均价为1.4万元/平，40㎡左右的二手房，差不多挂牌价都是50-60万元。

但是同楼盘的“法拍房”，47㎡的房屋，目前的拍卖价格是58万，低于市场价格。

更诱人的是，法拍房不收取中介佣金，而且，按规定可以拍卖只要“流拍”一次，价格就会降到原来的八折。

例如，市场价格为100万元的房子，起拍价就是80万元左右，如果流拍，第二次拍卖价64万元（80万*80%），以此类推。

所以如果法拍房到了“三拍”的时候，价格就会十分诱人呢了。而如果三次均“流拍”，法院则会以更低的折扣进行“变卖”，届时价格会更低。

//不限购！//

“法拍房”吸引人的第二大原因就是，不受到限购令的影响。

除北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京、石家庄、东莞、珠海、三亚这些地方，需遵循当地限购政策，嘉兴地区外地户口需遵循当地限购政策。其余城市均未对“法拍房”实施限购。

便宜+不限购，特别是一些位于学区房的“法拍房”，让不少购房者跃跃欲试。但是，“法拍房”也有不少坑，需要大家理性的了解下。

税费

如上文所说的，杭州那位市民宁愿毁拍，白白损失掉15万元的保证金，也不愿意继续购买，就是没有提前了解到“法拍房”背后的费用问题。

根据司法拍卖的行规，涉及买卖双方的各项费用，包括契税、个人所得税、营业税、土地增值税等，均由竞得者支付。且各地的政策不一，所以，一定要提前了解房屋所在地的费用收取详情。

福建网友@JCX以成交总价56万元拍得一法拍房，在办理过户中，原业主的税费共计为35348元，购房者的税费为14521元，按规定，两项费用均由购房者承担，合计约5万元，占总房价的8.87%。

还有一点也很重要，通常情况下，满足“满五唯一”的话，可以免收增值税和个人所得税，但是法拍房例外！因为，即使房屋客观条件满足“满五唯一”的标准，但该政策有一条要求是，必须要房主本人以及其配偶携带个人身份证、结婚证来配合买方到房管局现场办理手续才能完成“满五唯一”免征的程序。所以，如果被执行人不配合的情况下，一般会被视为非唯一来处理计征税费。

下面这些内容，作为买家也要提前了解：

1、如果房主身份如果是企业，还要额外征收土地增值税

2、如果是商办物业，税费会更多。

3、如果房子上一手交易还没出证，过户要交两次税。必须先完成上一手交易流程，再过户。这种情况，一般法院在拍卖公告里会注明。

4、其他的费用还有相关部门所收的房产没有缴纳的生活费用，包括：水费、电费、煤气费、有线电视费、物业费、入住费等费用，这些也都是有买家支付的。如果恶意拖欠多年，加上违约金，也会是一笔不小的数目。

5、如果该房屋的上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户会产生20%的个人所得税！

是否已清场

在购买“法拍房”的时候，还有一点一定要注意的是，一定要提前现场了解，该房屋是否已清场。因为目前现有的法律没有明确规定，司法拍卖房法院必须负责清场，所以很多的司法拍卖公告里，会明确写明：“法院不负责清场和交付（腾房）”

法拍房为租赁的

法拍房为被执行人使用的

网络挂牌的法拍房有四个主要来源，一是按揭违约，二是民间借贷违约，三是司法没收，四是无主房产。

如果是无人居住的“法拍房”不存在清场的问题。但是有一些房屋，存在租赁的情况，而根据物权法“买卖不破租赁”的条款，租赁合同不随拍下后自然解除，即新业主只能等租约到期才能收回房子。

另外，还有债务人不愿意搬离的情况，利用各种耍无赖的方式，拖着不肯交房。甚至，有些债务人在房子被拍卖之前，会与熟人恶意捏造长期的房屋出租合同，以此“钻空子”逃避法律制裁。

所以，前期一定要提前实地了解你看中的法拍房，是否已腾空，且无租赁现实。如果你购买的是正在租赁的法拍房，如果是合理的租赁，且年限时间合理，租赁期限不长，这样可以先和租客协商。

如果原业主存在主观恶意逃避行为，捏造出租赁时间长，在法院无法强制执行的情况下，可以寻找专业律师寻求帮助，提前确定租约是否真实有效，提供可行性评估方案后再确定是否竞拍，以免产生不必要的纠纷。

不过也可能存在，拍卖时没有租约，但是收房时突然发现房屋被占用的情况，这种情况也是寻找专业律师寻求帮助。

多头债权，多次抵押，产权纠纷

据楚天都市报18年5月的报道，武汉一对夫妇去年在浙江省温岭市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上，花费600多万元，竞拍得位于洪山区徐东大街凯旋门广场B幢23楼的ABEF共4套房子。当时，网站上公布的标的物现状介绍中，清晰写着房屋已腾空，无出租情况，处于非营业状态，有钥匙。

虽然去年12月底已经办理了不动产权证，但是从支付房款后的6个月，他们没有拿到过钥匙，和房子的实际使用权。

原因就是占房者，与原房主存在债务纠纷。因差占房者公司1000万元，两年多前原房主书面同意将这4套房子的10年使用权，以租赁的形式给他们公司，用以抵扣部分债务，还差7年半。

不过这个毕竟是特例，因为最高人民法院已有相应司法解释，如当时拍卖网上确实载明显示，“房子已腾空，没有租赁”，而在彼时租赁关系已合法存续、客观存在，那么人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

不过需要留心的是，很多“法拍房”的业主（被执行人），往往有多头负债，甚至资不抵债。不动产也确实可以重复多次抵押(以抵押物的价值为限)。

不过，根据最高法的规定，法院在组织司法拍卖的过程中，必须查清标的的产权情况有无瑕疵并公示。一般如果有银行抵押，拍卖公示上会有说明。但是如果一旦牵扯到隐形的民间借贷，后续会比较麻烦。

贷款也是个大问题

拍卖房基本都是一次性付款，而且还有一定的期限。如武汉一处拍卖价700w的法拍房，就表明需要在10日内付清。

这就对购房者的资金实力要求不小。不过，法拍房可以在部分银行办理贷款。

法拍房贷款

需要准备的材料：

①身份证

②户口本

③婚姻状况证明

④工作收入证明

⑤借款人家庭资产证明

⑥竞买人登记信息

⑦拍卖公告、法拍房标的具体信息

⑧委托拍卖函

⑨办理贷款所需的其他材料

法拍房贷款流程：

提交贷款预审批材料申请→银行调查预审批→签订拍卖成交确认书→缴纳首付款→银行审批→签订贷款合同→落实贷款担保条件→银行发放贷款→办理房产过户→借款人按月还款

但法拍房贷款流程和要求比较复杂。所以，拍前应注意公告是否可贷款，及相应首付和贷款部分的到账时间。而且，在参加竞拍之前就必须着手申请贷款。如果因为贷款没有及时拿到，短时间内又凑不齐全款，超过规定时限，不仅买不成房，你缴纳的押金也不能退。

目前，某宝上，有单位提供相关服务，收费金额不等，资质也不等，如果要寻求第三方的帮助，选择上也一定要注意，谨防被骗。

学区房？

有些人购买法拍房，是冲着学区房去的。如果你是因为这个原因购买，就要注意了。

在成功拍到房子，拿到房产证之后，到所在区办理户籍业务的公安部门，申请将原业主的户口“空挂”，但是“空挂”不等于“迁出”，也就是说，原业主的户口实际上还是在房产所在地，只是不影响新业主正常迁入。

除非达成协议，否则法律并没有条款，可以强制迁移户口，如果原房主户籍占用学区房名额，你是无法享受到的，只能等到上一个学位到期，才能入学就读。

所以，不建议大家冲着学位去买法拍房，风险大，前期很难确认学位的使用情况。

说到这里，可能有些网友对法拍房依然很心动，那么法拍房的流程是怎样的？

1.在相关的法拍网站上报名

2.缴纳拍卖保证金，通常为拍卖底价的10-20%，交了钱的人才能参与竞拍。

3.开拍后24小时，报名者在淘宝平台公开竞拍，价高者得拿下房源。一般拍卖会有一个5分钟的延时周期，即拍卖10点结束，但有人9:56出价，则拍卖延长至10：01分结束，5分钟内的每次出价都会触发延时，直至无人出价为止。

4.竞拍成功，向法院确认账户，直接线上转款交齐剩余尾款。

5.签订拍卖确认书。

6.领取法院裁定书，然后当天到税务局审税（注意，审税关系到后续交税的减免问题）。

7.带上所有相关材料，到不动产中心办理完之后的相关事项，然后等候通知，再缴纳剩余税费及领取不动产权证。

再强调一遍，在竞拍法拍房之前，这些一定要提前了解

1、做好充足的房屋背景调查，包括：房子是否存在租约，有没有人占用，上一个房东是否已经搬离，房子是否占有户口，房屋及房东的欠债情况，是否拖欠税费、物业费及水电费等，对该房屋做到“知根知底”。

2、对于未清场的法拍房，一般购房者一定要谨慎。

3、毁拍后果很严重，拍卖成交后，买受人悔拍逾期未付款项，根据情节轻重可能依法受到罚款、拘留等处罚，同时没收保证金，甚至可能被责令补交其他损失费。且悔拍后重新拍卖的，原买受人将列入黑名单不得再参加竞买。

4、请务必认真、仔细地阅读“竞买公告”和“竞买须知”。

5、一般的司法拍卖程序，“流拍”一次后，下一次拍卖会打折降价；而在三次“流拍”后，法院会直接进行折价“变卖”，如果想“捡便宜”，这会是个时机。但是也一定要谨慎，因为三次流拍房的风险，也可能会相应更大一些。

总而言之，购买法拍房，是有一定风险的，背后要考虑的问题非常多，风险不可控。千万不要因为一时觉得便宜，而头脑发热冲动型购买，如果自身不是很专业的刚需一族，一定要慎之又慎。如果你有意向要购买的话，那么前期一定要做足调查，并进行最终评估，是否值得入手，以及其可能带来的风险，最好是寻求法律专业人士的帮助。别为了一点利益，而让自己陷入无尽的烦恼中。

来源：综合整理都市快报、中国法拍网、搜狗律师、房天下、楚天都市报、易眼看房、阿里法拍、千千社、咚咚找房、直击成都楼市等

责编：缓缓